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律师姓名:宋春晖

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办案心得

开发商拖延交房解除合同案例

2019-01-12




开发商拖延交房解除合同案例

开发商延期交房达三年之久,当事人请求解除商品房买卖合同,并要求开发商赔偿损失,一审法院曲解司法解释,判决解除合同不予支持,并且一审代理律师代理方向不正确,以格式条款无效抗辨合同约定的违约责任,至使法院保护的损失每年不到400元。二审接收委托后,仔细研究案情,指出一审法院对法条理解错误,指出合同约定的违约金过少,并提供证据证明当事人的实际损失,请求二审法院按实际损失赔偿损失。最终二审法院解除了商品房买卖合同,并按实际损失判决开发商赔偿损失。下面是二审代理词。

代理词

一、根据《商品房买卖合同解释》第十五条的规定,应当依法判决解除张某爽与长春某某房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

该法条共分为两款,法条的第一款规定在什么情况下合同当事人有合同解除权,根据法条内容可知需三个条件成就时当事人一方就享有合同解除权,分别为: ①当事人一方违约,也就是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款;②需经未违约方催告;③违约方在催告后在三个月的合理期限内仍未交付房屋或者支付购房款。这三个条件成就时,此时未违约方就享有了合同解除权。法条的第二款规定了未违约方合同解除权行使的期限,也就是除斥期间,分两种情形: ①一种情形是在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下,违约方就合同解除权向未违约方进行过催告的,解除权从催告之日起起算,期限为三个月。②另一种情形是在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下,违约方就合同解除权没有向未违约方进行催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中,张某爽要求解除合同的时间最早是在20167月份,根据《商品房买卖合同解释》第十五条第一款的规定,张某爽于201610月始取得了合同解除权,解除权期限为一年。理由如下:

某某公司在2013年通知张某爽办理交房手续,但因施工的需要,房屋里有塔吊的两个基座而导致房屋不符合交房条件,张某爽没有接收房屋,虽然某某公司提供证据证明20144月房屋已经修好,但修好后其一直没有通知张某爽办理交房手续,并且在20167月张某爽向某某提出解除房屋买卖合同时,某某也没有告知房屋已经修好可以办理交房手续这个事实。根据20161271157分电话录音(杨:你不是到6月份,到现在,你看没看到现在,我上次我10月份找你们的,当时7月份,咱俩见面时说了,我说我当时有事,我当时说了我要退房。)、20175151011分电话录音(杨:你听我说啊,咱们上次见面,……我说我想要退房,然后你还说,那行,那我给你反映一下,找你领导,后期,你跟我说,退不了房。某某常经理:当然了,你现在按揭贷款都办完了,你怎么退啊)、20175151028分的电话录音内容,证明张某爽最早于20167月向某某提出解除合同,对其进行了催告,但某某在201610月份前并没有向张某爽交付房屋。某某代理人在一审的代理意见中说:本案中,在刚才的庭审过程中原告张某爽提供的20175月份的录音资料中显示,其最早是在20156月份就与被告交涉,要求解决房屋问题,对此代理意见,我们不认同,张某爽是2016年初找的某某公司,20166月份才见到在某某工作的刘经理,录音文件中的“156月份见的是某某刘经理重复下的口误,根据电话录音,此口误被及时纠正。一个合法的催告其内容应是如果多长时间内不能交房,我将解除合同或者是我要求解除合同,你们给我个答复之类的。根据录音,张某爽要求解除合同的时间最早是在20167月份。本案中,某某没有按照合同约定时间交房达5年时间,开始是因房屋不符合交房条件,在20144月房屋符合交房条件时拒不交房,在张某爽于20167月向某某催告交房时,也拒不交房,根据《商品房买卖合同解释》第十五条第一款的规定,张某爽于201610月始取得了合同解除权。

张某爽取得合同解除权后,某某并没有对合同解除权行使向张某爽进行催告,所以根据《商品房买卖合同解释》第十五条第二款的规定,张某爽的合同解除权一直到201711月前都没有消灭。因此,张某爽在20177月份向人民法院起诉要求解除与某某之间的《商品房买卖合同》,根据《商品房买卖合同解释》第十五条的规定,此次起诉时张某爽已经拥有了合同解除权,并且解除权并没有消灭,所以,一审法院应当依法判决解除张某爽与某某之间的《商品房买卖合同》。

二、合同对逾期交房是否可以解除合同并没有进行约定,没有约定的应当适用法律规定。

虽然双方在《商品房买卖合同》第九条中约定:出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况下,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第2种方式处理:即出卖人按买受人已支付的款项,按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。这一条只是约定了逾期交房的赔偿办法,对是否可以解除合同并没有进行约定,所以应适用法律规定的解除条件。

另外,某某公司对《商品房买卖合同》第九条提出了不同的解释,但《商品房买卖合同》第九条是格式条款,《合同法》第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此,对《商品房买卖合同》第九条中约定的解释,应当做出有利于张某爽的解释。

三、合同约定的违约金相对于实际损失明显过低,张某爽依据相关法律及司法解释要求按实际损失承担违约责任。

某某从2012730日前合同约定的交房日期到2017730日五年间,因其没有交付房屋给张某爽造成的损失有86051.39元,虽然双方在《商品房买卖合同》第九条中约定:出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况下,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第2种方式处理:即出卖人按买受人已支付的款项,按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。按此方法计算,某某向原告张某爽的违约赔偿金总共才3500.00元左右,与张某爽的实际损失86051.39相差巨大。

《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第二十八条规定:当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此,张某爽要求对其造成的实际损失确定违约金数额符合法律规定。

对张某爽的利息损失、租房费用某某应当给予赔偿,《合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《合同法》130条规定:损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行以后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,张某爽与案外人工商银行四平市站前支行的贷款合同已经履行完毕,现解除贷款合同已经没有实际意义,张某爽为履行购房合同向案外人贷款,支付了贷款利息,属于为了履行合同而进行合理的支出,属于因违约所造成的损失。而且因某某违约,未按约定日期交房,张某爽租房所产生的费用也是损失。 
现因某某的违约行为造成合同的解除,某某理应对张某爽因履行合同而支付的银行贷款利息及租房费用承担赔偿责任。
综上所述,请求上诉审人民法院依法判决撤销人民法院改判解除张某爽与某某公司之间的商品房买卖合同,判决某某退还购房款285419.57元,及房屋贷款利息26426.39元,给付张某爽逾期交房违约金59625元。

代理人:吉林辅民律师事务所

宋春晖




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